Gallery

Thiếu minh bạch trong xác định sở hữu chung cư

Thiếu minh bạch trong xác định sở hữu chung cư

Vin vào vấn đề sở hữu chung, riêng, nhiều chủ đầu tư đưa ra những áp chế,quy định bắt bí đối với cư dân sống tại các khu dân cư. Việc phân định phạm vi sở hữu các không gian chung – riêng trong các tòa chung cư đã diễn ra trong thời gian dài nhưng đến nay luật còn chưa quy định rõ ràng.

Tranh chấp do hợp đồng nhập nhèm sở hữu

Một trong những nhân nguyên khiến các tranh chấp chung cư kéo dài ồn ào là vì trong các hợp đồng mua nhà, chủ đầu tư không nêu hoặc nêu rất sơ sài về các điều khoản sử hữu chung.
Cách đây vài năm, khi thị trường chung cư đang còn sôi động và hút khách thì việc ký được hợp đồng mua nhà phải trải qua nhiều cửa, nhiều bước. Có khi người mua nhà phải chờ đợi hàng ngày tranh nhau đến lượt để ký được hợpđồng. Đến nay, người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn và thực sự nắm thế “kèo trên” trong giao dịch mua bán bởi phân khúc chung cư đã trở nên bão hoà và nguội ngắt.
Song quyền thương thảo hợp đồng là quyền quan trọng nhất giữa việc mua và bán thì chưa có nhiều thay đổi. Nhìn vào hợp đồng mua nhà hiện nay không khác cách đây cả chục năm, người mua vẫn chỉ được ký vào các điều khoản mà chủ đầu tư đưa ra mà không có quyền thương thảo.
Trong khi đó, các vụ tranh chấp liên quan đến cư dân chung cư ít khi được giải quyết triệt để vì thiếu cơ sở pháp lý ngay từ khâu ký hợp đồng.
Ví như trong phần nội dung về sở hữu chung-riêng ghi trong bản hợp đồng mua nhà BMM giờ đây không khác mấy so với các hợp đồng được ký cách đây gần cả chục năm. Cụ thể, hợp đồng mua căn hộ tại The Manor năm 2005 dày tới 11 trang nhưng chỉ thấy quy định các điều khoản ràng buộc giữa 2 bên mua và bán mà không hề nhắc tới các dịch vụ tiện ích như trong quảng cáo về The Manor.

            ranh chấp sở hữu chung cư ngày càng gay gắt

Trong bản hợp đồng này chỉ có điều 11 về “Công trình tiện ích” nhưng chỉ vài dòng ngắn gọn: “Ngoại trừ pháp luật có quy định khác, các công trình tiện ích do bên A (Chủ đầu tư) xây dụng hoặc lắp đặt bên trong hoặc bên ngoài The Manor bao gồm nhưng không giới hạn đường sá, hệ thống cấp thoát nước, hệthống cáp (điện, điện thoại, truyền hình…) thuộc quyền sở hữu của bên A”.
Theo các khách thì điều khoản này rất chung chung, nên khi xảy ra tranh chấp thì những điều khoản nhập nhằng trên khiến các hộ dân khó đòi hỏi được quyền lợi mà họ cho là chính đáng. Chính việc nhập nhèm trong quyền sở hữu chung riêng nên thường không đi đến thống nhất trong quyền sở hữu chung và quản lý tòa nhà.
Sở hữu chung trong nhà chung cư: Luật còn bỏ lửng

Trong buổi tọa đàm giữa Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) với Đoàn Luật sưTP.HCM được tổ chức gần đây, thực trạng sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư đã được mổ xẻ khá kỹ.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Trưởng ban Tuyên truyền Hội Luật gia TP.HCM) cho rằng, Bộ luật Dân sự (BLDS) hiện hành không điều chỉnh sở hữu chung trong nhà chung cư bằng các quy định mang tính nguyên tắc trong khi thực tế đã phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp. Cụ thể, BLDS có 13 điều quy định sở hữu chung về tài sản nhưng chỉ có một điều (Điều 225) dành cho sở hữu chung trong nhà chung cư. Bản thân điều luật chỉ quy định “là phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng thiết bịchung”. Vậy phần sở hữu nào được coi là phần sở hữu chung, thiết bị nào là chung, phần sở hữu này được bố trí ở khu vực nào trong chung cư? Khi mua, bán căn hộ, người dân có được quyết định đến phần diện tích được coi là sởhữu chung hay không?
Theo nhiều chuyên gia khác, Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng chung cưnăm 2008 của Bộ Xây dựng quy định liệt kê phần sở hữu chung là: “Phần còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”. Tuy nhiên, phần diện tích tầng hầm, tầng lửng, tầng trệt là tài sản chung hay riêng thì chưa được luật liệt kê. Trong khiđó, đã có nhiều vụ tranh chấp về nhu cầu tất yếu mà người sống trong chung cư phải sử dụng là tầng hầm để xe. Thực tế để sử dụng được hầm để xe, hầu hết chủ căn hộ phải thương lượng với chủ đầu tư để thuê lại và phải chịu mức giá bất lợi.

Hầm để xe của chủ đầu tư hay chủ các căn hộ? (Ảnh: PL&XH)

Luật sư Phan Trung Hoài (Đoàn Luật sư TP.HCM) kiến nghị, quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư phải được xây dựng lại cho cụ thể, dễ hiểu để tránh tranh chấp phát sinh. Chẳng hạn, ngoài hầm để xe thì phần khuôn viên được coi là sở hữu chung nhưng chủ đầu tư biến thành căn tin để kinh doanh thì giải quyết ra sao? Hoặc chủ đầu tư tự ý cải tạo tầng thượng chung cư thành diện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến của các hộ dân… Trong báo cáo gửi UBND TP Hà Nội đầu tháng 7/2012, Sở Xây dựng Hà Nội khẳngđịnh, sau khi kiểm tra tại 12 dự án khu căn hộ trên địa bàn các quận, huyện Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông, Thanh Xuân, Từ Liêm…, đã phát hiện nhiều bất cập trong đầu tư, quản lý, khai thác nhà chung cư.
Nhiều chủ đầu tư vi phạm trong sử dụng diện tích sở hữu chung, kinh doanh chưa được hạch toán công khai, chi phí chưa được tính bù vào giá dịch vụ;các khoản thu phát sinh từ hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ cho toà nhà chưa công khai (như quảng cáo, thu thêm tiền của các hộ không chính chủ…);nội dung hợp đồng mang tính áp đặt với các hộ dân…
Về tình trạng tranh chấp tại các chung cư hiện nay, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, bản chất là do sự thiếu minh bạch trong xác định sở hữu chung– riêng và mâu thuẫn này đang ngày càng nghiêm trọng.
Tuy nhiên, các biện pháp hậu kiểm công trình sau khi đưa vào sử dụng còn rất hạn chế, nhất là việc xác định sở hữu chung – riêng giữa chủ đầu tư với cưdân.
Quy định của pháp luật là chủ đầu tư phải xúc tiến thành lập ban quản trịsau khi có tối thiểu 50% các hộ dân vào ở nhưng nếu chủ đầu tư cố tình không thành lập cũng chưa có chế tài xử lý.
Còn trong báo cáo mới đây của Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội Dương Đức Tuấn gửi đoàn giám sát Thường trực HĐND thành phố về việc thực hiện pháp luật trong quản lý chung cư cho hay, việc quản lý và cơ chế quản lý nhà chung cư hiện nay thực hiện còn lúng túng, dẫn đến phải có mô hình quản lý riêng đối với dạng công trình, dự án đầu tư mang tính chất hỗn hợp này.
Về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, Sở QHKT cho rằng, đã quy định trong Luật Nhà ở, nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về phương pháp xác định và phân định rõ ràng diện tích sở hữu chung, riêng, quyền lợi, trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên quan trong quản lý, khai thác, vận hành. Việc quản lý tầng 1 và các diện tích công cộng trong các khu nhà chung cư còn hạn chế, gây tranh chấp, khiếu kiện.
Về thực trạng quản lý các khu dịch vụ công cộng trong các khu chung cư chưa chặt chẽ, hiệu quả, gây mâu thuẫn với quyền lợi của các hộ dân (việc sử dụng các tầng hầm, tầng 1, tầng mái…). Do chưa có sự thống nhất về giá dịch vụ và chất lượng cung cấp dịch vụ nhà chung cư, nên đã xảy ra tranh chấp giữa một số hộ dân sử dụng dịch vụ và chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư (vềquản lý tầng hầm, tầng mái và diện tích sinh hoạt cộng đồng).

Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày            23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở            đã quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều            chủ sở hữu như sau:
Phần sở hữu riêng
Phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư có nhiều            chủ sở hữu bao gồm:
– Phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền            với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư            mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức,            cá nhân khác.
– Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại,            không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng            này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ).
– Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phần diện tích khác thuộc            sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác.
Chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư            được gọi chung là các chủ sở hữu nhà chung cư.
Phần sở hữu chung             Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và            các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau:
Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm:            Không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột,            tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái,            đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần            khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các            chủ sở hữu nhà chung cư.
Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng            theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc            tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe            ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết            định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở            hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư, các thiết bị sử dụng            chung cho nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung            cư.

Nguồn: VietNamNet.

Xem Tin gốc: http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/doanh-nghiep-du-an/51417/thieu-minh-bach-trong-xac-dinh-so-huu-chung-cu.html

Bạn có ý kiến hay lời bình về bài này, về vấn đề này trên Blog?

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s