Gallery

Nỗi buồn chung cư cao cấp

Nỗi buồn chung cư cao cấp

 
Nam Đô
 
Mâu thuẫn lợi ích giữa cư dân và Chủ đầu tư (CĐT) đã, đang và sẽ là mâu thuẫn lớn nhất tại các khu chung cư cao tầng tại Hà Nội. Sau vụ lùm xùm tại nhiều Chung cư cao cấp (CCCC) bậc nhất thủ đô, như chung cư Lò Đúc, chung cư Pacific Palace (83 Lý Thường Kiệt, Hà Nội  – do CTCP Trung tâm Thương mại Ever Fortune, Singapore làm chủ đầu tư), rồi tiếp theo là hàng loạt những vụ việc tại các chung cư được dán mác mỹ miều là cao cấp, gần đây nhất là Vincom Bà Triệu cho thấy mâu thuẫn ngày càng lớn và phức tạp. Sự lỏng lẻo trong các chế tài, khung pháp lý cùng vai trò chưa rõ nét, quyết liệt của chính quyền địa phương cũng là những nguyên nhân trực tiếp.
 

Những sai phạm liên tiếp 

 
Nhiều người hẳn còn nhớ sự việc xảy ra tại chung cư Lò Đúc. Những mâu thuẫn kéo dài nhiều năm song đến tận tháng 4.2013, khi Thanh tra Chính phủ vào cuộc và UBND Thành phố Hà Nội trực tiếp chỉ đạo thì những khúc mắc mới phần nào được tháo gỡ. Gần đây, vụ việc xảy ra tại CCCC bậc nhất Hà Nội – Pacific Palace – những mâu thuẫn nảy sinh giữa CĐT và người dân cũng là việc không được đảm bảo những quyền lợi chính đáng. Chẳng hạn, CĐT đã cơi nới phần diện tích sân, hầm và tầng thượng cho thuê kinh doanh, không bố trí phòng sinh hoạt cộng đồng cho dân cư, …
 
Những tưởng sau những việc đó, CĐT của những CCCC khác và chính quyền phải có những động thái tích cực để đảm bảo quyền lợi cho người dân, tránh những mâu thuẫn đáng tiếc xảy ra. Thế nhưng, những sự việc tương tự vẫn liên tiếp xảy ra, mà gần đây nhất, mâu thuẫn tại khu CCCC Vincom Center Bà Triệu là một minh chứng rõ nét.
 
Đây là một trong hai khu chung cư đầu tiên được UBND Quận Hai Bà Trưng công nhận BQT ngày 14.11.2012. Sau những lùm xùm cuối năm 2012 giữa Ban quản trị cũ và Công ty quản lý tòa nhà (Tập đoàn Vingroup) thì tháng 3.2013, UBND Quận Hai Bà Trưng đã đứng ra tổ chức bầu lại Ban quản trị (BQT) mới. 
 
Anh Quân, một cư dân có tuổi từng bỏ phiếu cho Ban quản trị mới chua xót nói: “Những tưởng BQT mới được bầu sẽ mang lại cuộc sống yên ổn cho cư dân, trên cơ sở các bên cùng tôn trọng các quy định của pháp luật nhưng ngày 9.4.2013, Ban quản trị đã gửi ra bản Dự thảo Quy chế lập, quản lý và sử dụng Quỹ bảo trì khu căn hộ với  rất nhiều điểm sai luật. Điển hình là việc Chủ đầu tư không nộp và công khai phần 2% quỹ bảo trì cho khu vực 7 tầng thương mại, các diện tích tầng hầm, tầng 25A và khu vực tầng thượng ước tính lên tới vài chục tỉ đồng. Trong hợp đồng mua bán căn hộ trước đây (mà hầu hết cư dân mua lại căn hộ không ký) và dự thảo này, họ còn đề nghị tách riêng 2 phần Quỹ bảo trì trong cùng một tòa nhà, công khai vi phạm điều 51, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23.6.2010 của Chính phủ và điều 19, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28.5.2008 của Bộ Xây dựng”.
 
Cũng liên quan đến Quỹ bảo trì, chị Hòa còn bức xúc hơn: “Với phần Quỹ bảo trì hơn 40 tỉ đồng cư dân đã đóng góp, chúng tôi nhiều lần yêu cầu cho chúng tôi xem bản sao sổ tiết kiệm ngân hàng và sao y sổ phụ, dán công khai trên bảng tin, chứ không phải bản tính toán nội bộ do Chủ đầu tư tự tính toán. Ông Trưởng Ban quản trị hứa đầu tháng 5 sẽ xuất trình nhưng cho tới nay vẫn không thấy đâu cả. Mà đây là tiền của chúng tôi đóng góp khi mua căn hộ chứ không phải tiền của Chủ đầu tư”.
 
Câu chuyện về Quỹ bảo trì chưa kết thúc thì theo phản ánh của cư dân, trong khoảng thời gian từ tháng 5 đến tháng 8.2013, BQT lại tiếp tục tổ chức đấu thầu và ký hợp đồng dịch vụ với Tập đoàn Vingroup với mức phí tăng từ 14.700 đồng/m2 lên 16.500 đồng/m2 trong 9 tháng và 17.300 VND/m2 sau đó, cùng phí nước nóng tăng gần 300% (29.000 đồng/m3 lên 80.000 đồng/m3).
 
Về vấn đề này, anh L, một doanh nhân mua nhà tại đây cho biết: “Bản thân các cư dân sẵn sàng chia sẻ khó khăn với Công ty quản lý, nhưng phải trên cơ sở minh bạch và tôn trọng cư dân. Trong suốt thời gian tổ chức đấu thầu, chúng tôi 5-6 lần gửi đơn kiến nghị yêu cầu công khai cấu thành phí dịch vụ, các tiêu chí dịch vụ, hồ sơ chào thầu của BQT công khai phương pháp tính phí dịch vụ theo hướng dẫn tại Thông tư 37 của Bộ Xây dựng nhưng đến nay vẫn chưa nhận được bất kỳ văn bản nào, hoặc nhận được phúc đáp nhưng mang tính né tránh, không đầy đủ. Phí dịch vụ tại Vincom Bà Triệu hiện nay cao vào hàng đầu nhưng phòng sinh hoạt cộng đồng, bể bơi, phòng gym, phòng đọc sách, khu vui chơi trẻ em… đều không có như những CCCC khác có mức phí tương đương hoặc thấp hơn”.
 
Theo “Đơn kiến nghị” của Luật sư Vũ Đức Long – Công ty Luật Tuệ Tâm đại diện cho cư dân gửi cho BQT và các cấp chính quyền ngày 18.9.2013, việc Ban quản trị tổ chức đấu thầu khi chưa xác định rõ các phần sở hữu riêng, chung, không công khai minh bạch cấu thành phí dịch vụ mới cho cư dân; sau khi tổ chức đấu thầu xong, BQT không tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thông qua lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành theo quy định là vi phạm Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4.1.2013 của UBND thành phố Hà Nội và Quyết định 08 của Bộ Xây dựng. Việc Công ty quản lý xác nhận đã thay hệ thống nước nóng mới từ năm 2012 và theo tính toán chi phí sản xuất do chính nhà cung cấp khoảng 18.000 VND/m3 (chưa gồm nước lạnh) nhưng lại tăng phí lên 80.000 VND/m3 cũng vi phạm quy định 10% lợi nhuận tối đa đối với Công ty quản lý theo hướng dẫn tại Thông tư 37 của Bộ Xây dựng. Do đó, Hợp đồng cung cấp dịch vụ do BQT ký với Tập đoàn Vingroup – Công ty CP bị vô hiệu, và cư dân không đồng ý chấp nhận đóng phí dịch vụ và phí nước nóng mới là hoàn toàn có cơ sở.
 
Mặc dù vậy, ngày 16.9.2013 và 22.9.2013, BQT và Tập đoàn Vingroup vẫn lần lượt gửi các công văn đe dọa việc ngừng cung cấp dịch vụ nếu cư dân không đóng phí dịch vụ và nước nóng mới như từng xảy ra hồi tháng 2.2013 khiến cư dân vô cùng lo lắng. Trước việc này, bác B, một cư dân cao tuổi có ý kiến: “Chúng tôi không phải là những con rối để nếu Công ty quản lý không tăng được phí thì lại dọa cắt dịch vụ. Trước khi BQT làm đúng quy định của pháp luật và ký được hợp đồng có tính chất pháp lý thì chúng tôi vẫn đóng phí theo Hợp đồng mua bán căn hộ. Chủ đầu tư, BQT, và chính quyền phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về việc này, không để ảnh hưởng đến an sinh của hàng nghìn cư dân, có thể dẫn đến những mâu thuẫn cao điểm như các CCCC khác gần đây”.
 
Khu thờ cũng xây trên sân thượng là sở hữu chung của cư dân
 
Khi những sự việc tại Vincom Bà Triệu chưa được giải quyết triệt để thì hai khu chung cư hơn 10.000 căn hộ khác của cùng chủ đầu tư là Tập đoàn Vingroup cũng đang bị tố cáo hàng loạt vấn đề dù mới bắt đầu đi vào hoạt động, còn chưa bàn giao xong cho người mua căn hộ.
Trong thời gian cuối tháng 7 và tháng 8, lãnh đạo Trụ sở Tiếp công dân của Trung ương Đảng và Nhà nước cũng đã tiếp đoàn công dân đại diện của 218 hộ dân của Dự án Khu đô thị thành phố Hoàng Gia – Royal City – (Nguyễn Trãi, Hà Nội) do Công ty CP Đầu Tư và Phát Triển địa ốc Thành Phố Hoàng Gia làm chủ đầu tư. Tiếp sau đó đến đoàn đại diện của hơn 160 hộ dân tại dự án Times City (Minh Khai, Hà Nội) phản ánh nhiều sai phạm của chủ đầu tư. 
 
Theo nội dung đơn tố cáo của hai khu chung cư, khi chuẩn bị được bàn giao nhà, các khách hàng đã phát hiện nhiều điểm bất cập mâu thuẫn của hợp đồng và nhiều việc làm không đúng của Chủ đầu tư, vi phạm các điều khoản đã cam kết với khách hàng. Cụ thể là Chủ đầu tư tính cả phần diện tích cột, hộp kỹ thuật, tường xây trong phạm vi căn hộ vào phần sở hữu riêng. Với đơn giá trung bình là vài chục triệu đồng/m2 thì mỗi hộ trong hai dự án sẽ có nguy cơ bị Chủ đầu tư thu sai pháp luật cả trăm triệu đồng. Như vậy, hơn 10.000 căn hộ tại Royal City và Times City sẽ có nguy cơ bị Chủ đầu tư thu sai pháp luật hàng nghìn tỉ đồng, kéo theo hệ lụy là các chủ căn hộ có nguy cơ phải nộp phí dịch vụ hàng tháng cho những phần thuộc diện tích sở hữu chung. Chưa kể có thể nảy sinh bất cập trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vì không thể công nhận quyền sở hữu diện tích thuộc sở hữu chung cho từng căn hộ. Ngoài ra, nhiều hạng mục trong hợp đồng, cam kết của Chủ đầu tư với khách hàng cũng không được thực hiện, không bảo đảm để sử dụng như không có lỗ thoát sàn nhà vệ sinh, đá lát sàn, ốp tường bị biến thành xi măng cát…
 
Mặc dù mới chỉ có số lượng rất ít cư dân chuyển đến sinh sống nhưng cư dân cũng đã tố cáo các nội dung về quản lý và vận hành khu chung cư như thu phí bơm nước lạnh ngoài phạm vi phí dịch vụ, tính phí dịch vụ không công khai minh bạch, giá cao ảnh hưởng đến đời sống cư dân, áp dụng mức phí nước nóng gần 80.000/m3 tương tự như khu chung cư Vincom Center Bà Triệu…
 
Chỉ “chữa” mà chưa “phòng” bệnh
 
 Không đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân là hiện tượng đã xảy ra ở khá nhiều khu chung cư cao tầng tại Hà Nội. Tại nhiều khu chung cư, vấn đề này đã trở thành mâu thuẫn gay gắt giữa chủ đầu tư và người dân. Điều đáng nói là, chỉ đến khi những mâu thuẫn đó trở thành một “căn bệnh nặng” thì mới được cơ quan chức năng vào cuộc xem xét và xử lý, việc ngăn chặn vấn đề từ khi nó chưa xảy ra chưa được quan tâm.
 
Tại chung cư Vincon Bà Triệu, các hộ dân đã nhiều lần gửi đơn lên Ban quản trị đề nghị trả lời các thắc mắc nhưng không được phúc đáp các vấn đề sát sườn nhất. Bức xúc trước những quyền lợi chính đáng của mình không được đảm bảo, tập thể nhiều cư dân đã chính thức gửi đơn lên các Bộ ban ngành nêu rõ những vi phạm của chủ đầu tư với quyền lợi của người dân. Ngày 26.8.2013, Thanh tra Chính phủ đã có công văn số 3357/TDTW gửi UBND thành phố Hà Nội và Bộ Xây dựng đề nghị kiểm tra, xác minh, giải quyết những nội dung cư dân đã nêu, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân. 
 
 
Cũng tương tự, khi thấy quyền lợi của mình không được đảm bảo, ngày 21.7.2013, những khách hàng mua căn hộ tại dự án khu đô thị thành phố Hoàng Gia do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc thành phố Hoàng Gia làm chủ đầu tư đã gửi đơn tố cáo chủ đầu tư. Ngày 20.8.2013, Thanh tra Bộ Xây dựng ra quyết định số 214/QĐ-TTr về việc thanh tra Khu đô thị thành phố Hoàng Gia (Royal City) do Công ty cổ phần đầu tư phát triển thành phố Hoàng Gia thuộc tập đoàn Vingroup làm Chủ đầu tư. Theo nội dung Quyết định này, Đoàn thanh tra được lập với việc thanh tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về: quy hoạch xây dựng; quản lý chất lượng công trình, hoạt động kinh doanh bất động sản và các quy định của pháp luật thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Đồng thời làm rõ những nội dung đơn tố cáo; phát hiện những vướng mắc, tồn tại của cơ chế chính sách pháp luật, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân có liên quan để xảy ra sai phạm (nếu có), báo cáo Chánh thanh tra, trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng xử lý theo quy định.
 
Lãnh đạo Vụ Tiếp dân và Xử lý đơn thư cho biết: Những khiếu nại, tố cáo của khách hàng Royal City và Times City tiềm ẩn nhiều yếu tố phức tạp, đông người và là điển hình cho dạng mâu thuẫn giữa khách hàng và CĐT. Trước đây, các khiếu nại, tố cáo giữa người dân với chính quyền cơ sở mới tạo nhiều đoàn đông người, phức tạp nhưng thời gian gần đây, các mâu thuẫn không nhỏ giữa CĐT với khách hàng tạo nên khá nhiều đoàn đông người như tập thể B14 Kim Liên, Keangnam… Dạng mâu thuẫn điển hình này cần được các cơ quan thanh tra sớm nhận diện, làm rõ. Bởi lẽ, các sai phạm của CĐT với mức độ nhiều, số lượng lớn, tập trung tại một vài điểm thường gây tổn thất lớn về kinh tế, khó khắc phục nếu không được phát hiện và xử lý kịp thời và đặc biệt hơn, có thể dẫn đến những hậu quả khó lường về an toàn khu dân cư.
 
Tác giả gửi Quê Choa
Bài viết thể hiện văn phong và quan điểm riêng của dân
 

Bạn có ý kiến hay lời bình về bài này, về vấn đề này trên Blog?

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s